专家：征收房产税包管和租赁市场治理要跟上

来源：作者：宣布时间：2013-05-14 阅读量：

聚焦房产税
　　今年2月，新“国五条”明确提出扩大个人住房房产税革新试点规模。至今，虽尚未有明确计划出台，但依然引起极大关注和讨论。
　　2011年1月28日，作为第一批试点都会之一的上�？颊魇崭鋈俗》糠坎�。政策试行两年多，效果如何？有无增加黎民担负？能否终结土地财务？本版采访了恒久跟踪研究房地产市场的华东师范大学余南平教授。
　　“房产税政策成败的评价标准，从宏观说，是要增进经济转型，改变现在太过依赖土地出让金的现状；从微观来说，就是要平抑房价，照顾到大大都人的利益。”
　　——余南平
　　效果：
　　税率低很难抑制投机
　　收入少地方无积极性
　　记者：上海房产税开征之初面临的最大争议是什么？
　　余南平：开征之初的争议并不是特别大，一些非议主要来自民间，不少人觉得买房时已经间接缴纳了土地税，房产税涉及“多重”征税。现在民众一提到征税便会警惕甚至怨愤起来。其实，房产税对普通市民来说关系不大。如在上海，有两套及以上住房，零点几的税率险些可以忽略不计。
　　记者：上海房产税试行两年来，效果如何？
　　余南平：因为税率过低，效果不大。上海实行0.4%～0.6%差别化税率。而美国的房产税，最低在1.5%左右，最高在3.5%左右，因为各州情况差别，家庭最终平均数在1.8%左右。
　　我认为，拥有第一套房是公民的基本权利，第二套是改善性的，应该适度征税，从全国而言，有的地方二套房也很普遍，可宽松至第三套房，但应缴纳与欧美相当的税率，这样才会起到抑制投机的作用。
　　记者：现在上海每年的房产税收入只有20多亿元，您觉得从久远看，这能解决地方财务恒久依赖土地的现状吗？
　　余南平：去年上海的土地出让金有上千亿元，而房产税收入仅20亿元，这两者不是同一数量级，现在各地财务对土地出让金的依赖性都很强。从久远来看，我们是一个人多地少的国家，都会规模也不可无限扩张，上海已经是一个3000万人口的超等都会，如果哪天到了5000万，结果很严重，教育、医疗、交通等等方面的缺陷都会袒露出来，不可继续扩张了。所以，土地出让金的模式是不可连续的，未来一定会转为不动产税。同时，我们建议以后如果地方主要靠工业税了，中央在这方面应照顾地方，减少分成，这样也会增进转变地方的生长思维和看法，现在地方卖地积极性高，主要是来钱快。
　　记者：在房产税征收上，国际上有什么经验可以借鉴？
　　余南平：我们主要是用房产税来调控楼市，外洋主要是税制完善，另外，外洋对牢固工业税的收取很是严格，一个是税率相对来说高一些，另外审核越发严格、规范，在美国两年评估一次房产价格，高了加税，低了退税，整个模式已经比较成熟了。从用途看，海内的试点要求用在包管房上，但从外洋来看是进入公共财务后再做分派，没有特定应用指向。纵观世界各地，只要是开征房产税了，房价初期都是下跌的，但波动是有限的，从我的研究来看，没有任何一个国家是例外，虽然税率很要害，至少要从1.5%起步，逐级递进。
　　建议1：
　　用住房信息联网扎紧笼子才华精确“攻击”投机
　　记者：重庆征房产税依据住房套数，上海凭据人均面积，相比较来说哪种更合理？
　　余南平：虽然有这两种方法，但因为我们住房信息尚未联网，基础不知道哪一户哪一人有几套房，人均面积更是无法盘算，从这一点上说，哪种方法都不可能抵达预期效果。如果住房信息联网的事情完成了，那就可以精确“攻击”。
　　记者：现在是否已具备更大规模征收房产税的条件？
　　余南平：我觉得全国开征必须有个前提，那就是住房信息联网，虽然以人查房涉及个人隐私，可是对政策制定来说，是最重要的科学依据。我们要将住房投机行为关到制度的笼子里。除了20%的交易利税外，这个笼子最重要的一个程序，就是全国住房信息联网，等这个事情做好了，向谁征税，税率多高，梯级该怎么确定，那就万事俱备了。
　　至于征税规模，应该是向海内已经纳入住建部住房数据的70个大中都会铺开比较合理，至于三、四线都会，没有太大须要，只要能抑制住大中都会的投机行为，我们的楼市调控就算乐成了。
　　记者：住房信息联网为什么迟迟没有实现呢？
　　余南平：这不是技术问题，住建部提出的进度要求，2012年6月30日前应实现40个重点都会的个人住房信息系统与住建部联网，今年6月底将完成500个都会的住房信息联网事情，可是都没有准时“交作业”。其中的症结在于，住建部的要求对地方的约束力比较小，现在不动产税挂号由领土部卖力，这一变革其实作用很是大，因为领土部掌握各地的用地指标，如果地方没有完成挂号事情，不配合相关事情，住建部可以在用地指标上施加压力。这就抓住了“凭据”，掌控力更强。
　　建议2：
　　楼市调控政策要注意配套
　　记者：除了住房信息联网以外，房产税还需要哪些配套步伐呢？
　　余南平：房产税的顺利实施，应该出台两个配套步伐，一个是包管房，第二是租赁市场治理。目前，我比较认可的是德国模式，在德国仅有43%左右的人拥有屋子产权，另外的都在租房市场解决，德国反而是全球住房水平最高的国家。
　　德国的治理方法是全世界最特殊的，房东没有租金的订价权，订价是凭据承租者协会会员人为的三分之一，出租人依据这个指导价进行租金调解，但3年内累计最高只能上涨30%，甚至有一段时间出台了“强租令”，尽可能让空置衡宇进入租赁市场。所以，这就给我们一些提醒：出台楼市调控政策，一定要注意配套。记者李光金

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