房产税取代土地出让金可缓解高房价

来源：作者：宣布时间：2013-05-30 阅读量：

“在目今建设用地供应模式下，政府直接加入征地、卖地，一方面导致土地价格高企，房地产价格上涨；另一方面政府财务太过依赖土地收入，政府行为被土地绑架。”
　　中国革新已近临界点，城镇化被视为最可能的革新突破口，而如何在土地革新上寻求破题则是推进新型城镇化进程的要害所在。
　　近期，由中国金融四十人论坛课题组完成的《土地制度革新与新型城镇化》报告(下称“报告”)，重新型城镇化的视角下，为我领土地制度的革新，描绘了极其详尽的顶层设计。
　　“新型城镇化形势下需要加速土地制度革新，革新目标是提高土地利用效率，增进房价合理回归，包管我国粮食宁静，解决城镇化融资问题。”报告提出，革新建设用地供地方法；允许地方政府刊行市政债；征收房产税；转变粮食自给观等八项重大建议。
　　这份报告是“中国金融四十人论坛”内部重大课题《深化经济体制革新重点领域一揽子计划》的子课题之一。此前，课题组还宣布了《新形势下对外开放的战略结构》。
　　以土地“当量”换总量
　　从今后十年来看，中国城镇化仍然需要增加建设用地。原因在于，有2亿左右农村流感人口及其家庭成员入城假寓，市政公用设施和公共效劳设施水平还会进一步提高，这都需要连续、稳定的城镇建设用地投入作为基本包管。
　　提出土地制度革新具体建议及配套步伐时，报告给出的第一条建议就是，大幅扩大城镇建设用地计划。而扩大城镇建设用地，面临的最约莫束是18亿亩耕地红线的问题。
　　一直以来，中国地少人多。作为世界第一人口大国，中国用全球7%的耕地养活了世界22%的人口，乐成解决13亿人用饭的问题。坚持世界最严耕地制度，严守18亿亩耕地粮食宁静警戒线，恒久被视为中国生长历程中的不二选择。
　　“在已往若干年内，坚守18亿亩耕地红线的政策在�；じ亍⑷繁Ａ甘衬驳确矫娣⒒恿酥匾饔�。”报告称，严控土地供应、严控市场需求的治理方法造成土地资源的价格扭曲，既倒运于优化土地资源配置，并且还导致人地矛盾突出，城镇建设用地供应紧张。
　　与此同时，报告认为，坚守18亿亩耕地红线的政策只是对耕地总量的控制，缺乏对耕地质量的�；�。目前，我国18.26亿亩耕地中，中低产田13亿亩。70%的耕地由于农田使用过量化肥、农药、工业污水排放等原因已受到污染，影响了我国粮食宁静。
　　基于这一剖析，报告提出了土地“当量”的看法，破题上述矛盾。
　　所谓土地“当量”，类似于标准煤的看法，即把种种具有差别粮食生产能力的耕地基于某一产出标准折算为标准值，用以对差别地区、自然条件和生产能力的土地进行统一计量、核算、评估和交易。
　　“以土地‘当量’作为土地计量、核算的标准后，差别地区的耕地和建设用地就有了统一的计量标准，这样就可以在全国规模内建立土地‘当量’交易市场，同时可以改变严守耕地红线的思路，从包管实物耕地总量红线转向包管以产量加权的土地当量红线。”报告还提出要转变粮食自给观。
　　上世纪90年代中期以来，我国粮食平均自给率达100.5%。近几年有所下降，2009年、2010年、2011年和2012年也划分达99.6%、99.1%、99.2%和97.7%。主要是因为我国把纳入粮食中统计，近几年我国大豆进口较多，2010年以来每年进口量都在5000万吨以上，2012年进口量达5800多万吨。
　　“从国际经验看，粮食自给率维持在90%以上通常被认为是宁静的�？山鄢蠖菇诤蟮牧甘辰诹坑牒Ｄ诹甘匙懿康谋壤刂圃�10%以下作为确保我国粮食宁静的底线。”报告认为，在此基础上，扩大农业国际贸易与投资，一方面适度扩大粮食进口，另一方面勉励海内农业投资“走出去”，这将有利于缓解海内耕地、水资源紧张压力。
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　　松绑“土地财务”
　　与城镇建设用地紧张相关联，我国新型城镇化面临的一个重要问题是高房价，而政府太过依赖卖地收入，在一定水平上推高了房价，阻碍了城镇化的进一步推进。
　　在目今建设用地供应模式下，政府直接加入征地、卖地，一方面导致土地价格高企，房地产价格上涨；另一方面政府财务太过依赖土地收入，政府行为被土地“绑架”。与此同时，大宗征地与被征田主体之间的利益平衡也变得越来越困难，由于赔偿或者安顿问题导致的群体性事件逐渐突出。
　　万得数据显示，2010年到2012年，国有土地使用权出让收入为29398亿元、33477亿元、28886亿元，占同年政府财务收入的比重划分为35%、32%、25%，占同期GDP的比重划分为7%、7%、6%。
　　大宗的都会有一半到三分之二的都会建设资金都是来自于土地出让收入。审计署的视察显示，2010年底政府性债务有40%左右是要靠土地收益来送还的。
　　此前，著名经济学家吴敬琏在接受《第一财经日报》采访时说，以赚取土地差价推动的旧型城镇化造成诸多问题，并称“已往几十年来，在这一造城运动中的土地价差守旧在30万亿元左右”。
　　报告认为应改变供地方法，为此还提出了三个解决计划。“其配合目标是减少地方政府对土地财务的依赖，发挥市场资源配置作用。初期可以考虑允许差别地区选择差别计划进行试点，在实践中积累经验，逐步优化趋同。”
　　具体来看，计划一，革新土地招投标拍卖制度为零地价或低本钱价供地。用地计划调解后，由政府担负土地购置、开发本钱，并向土地使用者(开发商等)按零地价或接近零地价的低本钱价格提供建设用地。项目建成后，销售价格不得包括土地价格或仅能包括低本钱土地价格。
　　“这样，购房者购房时支付的房价不含地价或仅含低成外地价，但持有后每年需按房产市场价格的一定比例缴纳房产税。”报告称，此举可有效降低土地价格，从而降低房价，但在土地供应历程中容易爆发寻租行为，也需要进一步研究如何实现土地资源的有效分派。
　　计划二，地方政府的卖地收入归中央。除征地本钱外，地方政府所得的卖地收入上缴中央政府，以制止地方政府太过依赖卖地收入。这一计划对现行征地制度变换较小，但土地价格纷歧定能够下降，并且会增加中央政府和地方政府之间的协调本钱。
　　计划三，政府退出征地历程，实现建设用地供应的市场化。除基础建设、公共设施等用地由政府直接加入征地外，政府不再加入土地征收、出让历程，这也是其他国家和地区土地制度的一般安排。
　　报告认为，这一计划的优势在于土地市场化革新一步到位，理顺土地供应和价格决定机制。但需对现行土地治理制度做较大调解，也依赖于农村集体决策机制的完善。
　　开闸市政债
　　走出“土地财务”困境后，城镇化的建设资金从何而来？
　　回覆这一问题，可先看看城镇化的资金需求规模有多大。中国生长研究基金会秘书长卢迈[微博]在接受本报专访时预计，中国未来的都会化会拉动50万亿元规模的投资需求。
　　算法很简单，一个农民在都会里要安顿下来，或许最少需要12万元。目前已经有两亿多农民在城里面，另有一亿多到两亿要转移进来，也即客观保存总额40万亿~50万亿元的投资需求。
　　此前，地方政府获得都会基础设施建设资金，主要有两种方法：土地出让金和地方政府融资平台贷款。2012年末，地方政府融资平台贷款余额已高达9.3万亿，这一贷款被视为银行危害的主要来源之一。显然，50万亿的资金需求，再难靠上述两种方法获得。
　　“允许地方政府刊行市政债。”报告称，在都会政府无从获得卖地收入且财务能力有限的情况下，政府购置和开发土地的支出可以通过刊行市政债筹集，其偿付能力即土地开发项目未来所带来的现金流，包括可稳定征收的工业税、公共设施及效劳的使用者付费、商业昌盛后带来的种种税收增收等。
　　其实，最近几年地方政府融资平台规模不绝扩大，推出市政债，解套“土地财务”的呼声就一直不绝。
　　早在数年前，中国人民银行行长周小川曾在果真场合体现过，通过“市政债+工业税”的组合，能够形成约束力有效的资金流在时间轴上平移，有助于解决中国城镇化历程中的融资问题，并且“有关部分正积极研究市政债推失事宜”。
　　德意志银行大中华区首席经济学家马骏也体现，应该大力推动市政债市场的生长。一方面，通过刊行市政债，可以缓解再融资和对银行还款的压力；另一方面，市政债市场的生长有利于清理地方融资平台及债务杂乱的情况，使地方成为一个可以评估信用质量的简单实体。

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