三限令松绑，救市“大招”全放完，兰州楼市前景如何

来源：作者：宣布时间：2014-11-18 阅读量：

在全国楼市秋风四起、一片萧瑟的时候，"救市"似乎成了上至政府、下至开发企业的配合使命。2014年9月3日，兰州市住房包管和房地产治理局发文首先取消了限购令，而兰州市物价局近期也体现："取消限购的同时，也取消了限价划定。"，这体现限价令也推出了历史舞台，9月30日，中国人民银行、银监会联合宣布了《关于进一步做好住房金融效劳事情的通知》，明确体现今后将"认贷不认房"，这意味着"限贷令"原则上也已经松绑。一个月之内，三大限令序次松绑，所有救市"大招"全部放完，楼市是否会今后走上一条灼烁坦途?如此大规模的松绑，又是否会再次造成房价飙升，重现2008的猖獗?这些问题都值得我们进一步关注。

　　重新解读"三限令"松绑

　　"三限令"的松绑对目今的楼市毫无疑问是一个重大利好，以兰州楼市为例，9月3日限购松绑之后，凭据兰州市房管局的数据统计，兰州楼市市场成交量上涨了60%，上�？硕鸬氖菰蛳允�，兰州楼市在整个9月份的住宅成交套数较上月增长72%，成交面积增长70%，数据显示兰州楼市简直正在回暖。

　　但这种回暖能够连续多久?首先"限购令"的松绑简直刺激了很大一部分改善型购房者和以前不切合购房条件的购房者入市，所以楼市在短期内成交量有所增长并不奇怪。但兰州楼市的基础问题在于供应量过大，购置力缺乏，限购松绑并没有解决这个问题，因此一波需求释放之后，楼市很可能再次陷入寂静。已往几年维持量价双升的动力是投资性需求，现在房价已经被控制住，投资需求也不再纠结于住宅市场，房价不涨，就没有人接盘，也就没有人愿意投资。所以限购令松绑只是一时之快，久远来看，要解决的问题还在于消化供应量和提高购置力两个方面。

　　至于"限价令"，其实对控制楼市意义并不太大，限价令给的是个上限，兰州楼市许多区域的房价基础还达不到这个上限，而抵达了上限的区域，好比说城中、雁滩等等板块，开发商又有许多步伐绕过限价令，好比精装房等等，老实说，所谓的"一房一价"其实是个名存实亡的政策，松不松绑没太大意义。纵然松绑了，在目前的市场情况下，开发商也没有涨价的动力。

　　值得好好研究的是"限贷令"的松绑，首先，首套房的认定标准现在很大，正式出台的"首套房"的认定凌驾了市场的想象，第二，七折利率重出江湖，这是08年"三率齐动"最大标准的救市政策后的第一次。但对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，如何确定首付比例和贷款利率水平，《通知》将这个权利交给了银行。这意味着给不给你贷款，怎么给你贷款，决定权在银行。这次文件的精神有三个：第一，如果你想买房，银行要支持，以你能想象的力度支持;第二，治理层会接纳一定手段促使银行把资源投放在房贷上;第三，治理层也要求银行给开发商融资。掌握这三点，文件的精神就领会基本到位了：我们已经让银行放水了，买不买房就看你的了。有人评价，文件自己的标准完全逾越了08年10月房地产救市政策，但08年有4万亿大救市这个配景，甚至可以说，这个配景比文件自己要猛得多，没有四万亿的大猖獗，仅仅靠住房信贷政策的调解，就不会有厥后中国房地产的高歌猛进。所以，个人认为，要害是银行如何执行，因此，关注银行的下一步实质性的举动很是重要。

　　房价会否再次暴涨

　　三限令取消之后房价会不会像2008年那样再次暴涨?要回覆这个问题，有三个方面必须考虑。其一，房地产市场的基本面和08年今非昔比。08年时住房总体仍然处于缺少阶段，猖獗救市的钱币放水也催生了各人的购房避险需求。可是，今天，房地产市场已经爆发很大的变革，已往买房炒房者，都酿成了卖房者，这是房地产市场最大的变革，看不到这个变革的，会为此支付价钱。

　　其二，兰州的住房供应已经严重过剩。不可是兰州，除了几个一线都会、热点都会、一小部分的省会都会之外，大部分的二三线都会住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年，现在屋子比人多，都在卖，谁来买?

　　其三，社会资金正在撤离房地产市场，数据显示，前8个月，进入房地产行业的资金增速只有3%，这是有房地产市场以来最差的，考虑到房地产2013年以来的体量已经很大，这个增幅意味着资金在逃离房地产行业。这三大变革是外地产目今的基本面，这个基本面和08年完全差别，也意味着政策实施后的效果不可和08年相提并论。

　　另外，我们还需要考虑到"三限令"摊开之后的其他长效控制政策可能会陆续出台，好比在土地出让、包管房增量、房产税等方面进行控制，如果有其他长效控制政策取代三限令，其目的一定是停止地产市场的投资性增长的，把控住了这一点，房价就不会泛起暴涨。从现在的楼市基本面来看，似乎是长效控制政策出台的较好时机。

　　兰州楼市前景如何

　　从2014年下半年开始，兰州开发企业越来越意识到目今市场的倒运局势，"以价换量"不再是个体楼盘的促销行为，而成为开发企业的普遍选择。9月成交大增除了三限令的摊开，更多的原因是众多项目的促销力度在加大。

　　而从久远的形势来看，兰州的地产市场和全国一样，会泛起两个20%的剖析，只有20%的开发商会活下来;只有20%的楼盘才值得买。这次政策调解，受益的也就是这两个20%，并且一定受益。兰州楼市在短期内可能会因为三限令松绑暂时泛起回暖，但在库存回归合理水平之前，整体的走势不会有太大变革，一定是稳中有跌的态势。

　　虽然，不管强弱，楼市中购房的需求始终会是保存的，库存也是可以消化完的，有一位地产专家一经说："一旦救市政策丧心病狂，你就必须同样丧心病狂的下决心赶忙买房，这是中国人的宿命。"而很显然，现在就是一个脱手买房的好时机，房价在逐步下行，开发商在拼命跑量，这是我们脱手买房的良机，但我们也必须清醒的认识到，我们买的屋子，是不是属于那值得脱手的20%。

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