居民收入增加是房价上涨的首要原因

来源：作者：宣布时间：2011-05-03 阅读量：

我国住房制度革新20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的凌驾30平方米，以住房为主的房地工业成为国民经济的支柱性工业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。中央从2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列步伐对住房市场进行调解，2007年美国次贷�；⒁岳词凳┝嗽椒⒚芗摹⒅苯诱攵苑考鄣淖楹系骺�。贯彻落实好中央关于目今经济事情和住房价格的调控步伐，需要深入剖析住房价格上涨的原因。

　　居民收入增加是房价上涨的首要原因。革新开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不绝升级，投资能力越来越强。在住房制度革新的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变革和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价坚持上涨态势最显而易见的原因。同时，在缺乏“储备—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富足居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。当房价凌驾与居住需求相符的水平时，投机就会泛起，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比凌驾国际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的配合推动下不绝攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。

　　宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地典质物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时，我国住房消费信贷政策非�？硭�，银行大都凭据央行划定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房典质贷款�？梢运�，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。并且，房价不倒、地价不垮的预期使手持典质物的银行不但没有动力落实央行的调控政策，并且会接纳种种对策来消化“倒运”的调控政策。

　　“土地财务”是房价上涨的重要原因。在许多都会，土地出让金是地方财务的重要来源。在土地财务的激励下，地方政府积极在都会开展“三旧”革新，并最大限度地挖掘农村土地资源。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。

　　应该说，居民的住房消费和投资行为、银行的信贷战略、地方对土地财务的依赖以至房地产开发商的逐利动机，从其各自的角度来看都是理性的，但从经济和民生的整体来看则爆发许多矛盾，其重要泉源就在于不对理的经济生长模式。我国正处在工业化中期阶段，重化工业快速扩张，并且恒久依靠外延型投资拉动经济增长。这种经济结构和工业生长模式需要大宗土地供应来支撑。地方政府为招商引资，竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策帮助，工业用地价格低廉甚至是无偿的。这就需要用房地产建设用地的“招拍挂”收入来补贴工业生长，即所谓房地工业反哺工业。这是不少地方房价高企的重要原因。

　　为缓解中低收入者住房困难，在中央主导下，近年来各地包管性住房和棚户区革新住房开工套数创历史最高，“十二五”期间还要进一步加大包管性住房建设力度。包管房建设的意义不但在于解决房价过快上涨造成的部分家民居住困难问题，更重要的是引导形成切合我国人多地少这一基本国情的住房消费模式。

　　但应当看到，如果以工业粗放扩张为特征的经济生长模式不改变，地方政府和领导干部政绩考核方法不改变，房价过快上涨的趋势就难以扭转。房价连续上涨，住房的投资品属性就会强化，不但进一步加大了住房市场的投机性，并且诱使资源太过投入房地工业，倒运于提升经济焦点竞争力。抑制房价过快上涨，从基础上看要靠转变经济生长模式、都会生长模式、工业生长模式。

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