未来几年房租涨商业租金降

来源：作者：宣布时间：2013-05-14 阅读量：

至2010年来的中国房地产调控，不难看出其主基调就是抑制住房的购置需求，特别是投资性需求。在调控步伐上，无论是限购、限贷、利率上浮以及种种增加税负、大建包管房，目的都是为了抑制民众购房需求。
　　从经济学原理看市�。�
　　已往海内古板的经济学，有个简单原理：就是在市场经济条件下，当商品的供应稳定，需求下降，商品的价格就会降下来；或者当商品的供应增加，商品的价格也会回落。这或许就是调控以来的思路：通过限购限贷、增加税负来压制购房需求，并大建包管房提供供求，希望商品（住宅）的价格下降。
　　然而，经济学原理其实也在与时俱进，随着社会的生长，市场经济的形态变革，许多原理已经变得越来越庞大，不绝修正。上述的基础原理是真实的，可是——不是真实的全部。
　　近年的住宅全国平均价格会不跌反涨，说明新的博弈结果是——供应的下降比需求下降要更大、更快。这点与统计局宣布的数据是相切合的：2012年在政策的高压下，商品房销售面积（有效需求）仅增长1.8%，然而住宅新开工面积（供应量）却下降11.2%，土地购置面积下降19.5%。
　　这就是经济市场最残酷的一面。因此，由于经济原因而买不起房的人，绝对不要寄希望于调控政策可以让你轻轻松松买得起，因为在人类历史以来，无论任何国家与地区、任何社会制度都没有实现过这个“乌托邦”一样的“买房梦”。尤其是近年不绝增加税负，它只会让你买房的可能性变得更低而不是更高，除非更快的酿成富人，并且变富的脚步要凌驾价格涨的速度。而大建包管房，也执偾包管“租房”为主，并且是包管切合条件的“低收入家庭”，不是人人都照顾入住。
　　房地产市场进一步进入垄断：
　　近年的不绝调控，无疑造成房地产市场的整体的萎缩，却有利于央企、国企、龙头企业更快、更多地抢占市场份额。以万科为例，2012年在全国商品房销售面积仅增长1.8%的情况下，万科实现了20.5%的增长，市场份额明显提升。
　　市场进一步垄断的结果：商品供应要领式更统一协调，更有力控制价格。
　　调控突破市场正常程序运行：
　　世界上没有只涨不跌的商品，包括屋子。为什么没有只涨不跌的商品？因为供求关系在爆发作用，市场进行自发的调理。任何商品，价格上涨总能刺激供应的增加，供应增加到一定水平，价格就会下跌。也就是说，上涨自己铺就了下跌的门路。
　　那么，怎么样才华避免暴跌呢？目前来说，治理层选择抑制供应，控制开发商资金的市场支持度。对住房需求的抑制在当下可以立刻体现出来，而由于房地产的生产周期，供应的真正减少要在一两年之后，这意味着目今的宏观调控政策其实却为日后的房价不会暴跌买了包管，房价日后因为供应的增加而暴跌的可能性基本不保存。如果从避免房地产市场暴涨暴跌的角度看，目今的宏观调控政策是对的。
　　房租将涨、商业地产租金将跌：
　　如从投资的角度看，目今的房价/租金比无疑是不对理的，市场必将回归理性。那么，结果只可能是：房价的下跌或者租金的上涨。
　　前面剖析标明，房价的大幅下跌的可能性不大，同时市场供应量减少，尤其是投资性购房被严重打压，这样的话，租金在未来几年上涨险些是肯定的事情。
　　而另一方面，由于近年的楼市调控都是集中在住宅方面，令商业地产可以很是迅速生长，无论是开发量照旧成交量。但这些商业地产的开发与销售，却差别于住宅，这些往往不是终端消费，这种“消费”商业地产的大部分是零售业、效劳业、商业金融工业等。
　　供应量巨幅增加，可是最终消费的需求变革不大，那么，尽管商业地产建好了、卖出了，可是这不即是需求，真正需求是商业地产的最终运营者与买卖商品、效劳的民众。
　　凭据之前介绍的原理，真正需求没有明显增加的情况下，供应量剧增，就会导致价格的下跌，最明显的体现是商业地产整体的租金下跌。而由于商业地产的特殊性，网店在中国快速抢占零售业市场份额，这个租金的下跌会比较明显。

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